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Welche Belehrungspflichten haben Notare beim „Unterwertverkauf“?

Entscheidung des Landgerichts Schwerin vom 10.10.2016, 4 T 6/16 (Entscheidung über Notarkosten). 

22. März 2017. Bei jeder Beurkundung treffen Notare Beratungs- und Belehrungspflichten. Notare haben über die Tragweite des Geschäfts aufzuklären und Irrtümer und Zweifel der Beteiligten zu vermeiden. Über einen etwas ungewöhnlichen Fall hatte das Landgericht Schwerin zu entscheiden (LG Schwerin, Beschluss vom 10.10.2016 – 4 T 6/16).

Eine in Schwerin ansässige Notarin erhielt den Auftrag, einen Grundstückskaufvertrag vorzubereiten. Der Kaufpreis von EUR 3.000,00 für das 1.501 Quadratmeter großer Grundstück kam ihr jedoch sehr niedrig vor, weil damit der Bodenrichtwert von EUR 5,00 je Quadratmeter deutlich unterschritten wurde. Sie nahm daher folgenden Belehrungsvermerk in die Urkunde auf:

„Eine steuerliche Beratung hat die Notarin nicht übernommen. Sie wies ausdrücklich die Beteiligten darauf hin, dass es sich bei diesem Rechtsgeschäft um einen gemischten Kauf- und Schenkungsvertrag handeln könnte. Für den unentgeltlichen Teil der Übertragung kann Schenkungssteuer anfallen. Den Beteiligten wurde angeraten, vor Beurkundung des Vertrages einen Steuerberater zu konsultieren.“

Die Beteiligten wollten den Vertrag ohne diese Passage beurkunden und betonten gegenüber der Notarin, dass es sich um einen Verkauf zum vollen Verkehrswert handele, da das Grundstück unerschlossen und mit einer sanierungsbedürftigen Scheune bebaut sei. Die Schweriner Notarin bestand jedoch auf der Passage, so dass sich die Beteiligten einen anderen Notar suchten. Die Notarin stellte daraufhin ihre Kosten für den Entwurf in Rechnung, den die Beteiligten nicht bezahlen wollten. Hierüber hatte nun das Landgericht Schwerin zu entscheiden.

Das Landgericht Schwerin gab der Notarin Recht: Die Notarin habe zu Recht daran gezweifelt, ob es sich um einen vollentgeltlichen Verkauf oder eine gemischte Schenkung handele. Daher hatte sie nach § 17 Abs. 2 BeurkG einen entsprechenden Vermerk in die Urkunde aufzunehmen. Die Beteiligten könnten nicht darauf bestehen, dass der Vermerk im Entwurf gelöscht werde. Bei der Belehrung handele es sich um einen Hinweis des Notars und nicht um den eigentlichen Vertragsinhalt. Ob ein solcher Hinweis erforderlich sei oder nicht, steht nach Auffassung des Landgerichts Schwerin im Ermessen der Notarin. Die Beteiligten könnten der Notarin nicht vorschreiben, ob und wie sie ihre rechtlichen Bedenken zu dokumentieren habe.

Bestand eine Pflicht der Notarin zur Aufnahme des Vermerks?

Konkret hat das Landgericht Schwerin darüber entschieden, ob die Notarin ihre Kosten zu Recht erhoben hat. Das Landgericht Schwerin hat damit keine Entscheidung darüber getroffen, ob der Hinweis der Notarin auch zwingend erforderlich war. Hieran darf gezweifelt werden: Grundsätzlich dürfen Notare den Angaben der Beteiligten vertrauen. Wenn – wie hier – ein Beteiligter gute Gründe dafür vorträgt, dass es sich auch bei Unterschreiten des Bodenrichtwerts um einen vollentgeltlichen Vertrag und damit gerade keine Schenkung handelt, darf der Notar diesen Angaben Glauben schenken (siehe Schippel/Bracker/Kanzleiter, § 14 BNotO Rdnr. 20).

Grundsätzlich sollen Notare darauf hinweisen, wenn ein Vertrag Schenkungsteuer auslösen kann (Winkler, BeurkG, § 17 Rdnr. 264). Ob der vorliegende Fall eine entsprechende Belehrungspflicht auslöst, dürfte aber im Ermessen des beurkundenden Notars stehen. Er wird wohl auch darauf vertrauen dürfen, dass keine Schenkung vorliegt, wenn ihm dies die Beteiligten mit nachvollziehbaren Gründen belegen.

Die Entscheidung des Landgericht Schwerins ist einsehbar auf der Webseite des Deutschen Notarinstituts, www.dnoti.de.