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Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts und das Grundbuch

Entscheidung des Kammergerichts (Berlin) zur Berichtigung des Grundbuchs nach dem Tod aufgrund notarieller Bewilligung, KG 1 W 907/15 vom 29. März 2016 

24. Mai 2016. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) erfreut sich großer Beliebtheit in der notariellen Praxis. Sie ist meist ein unkomplizierter Weg, um die Interessen mehrerer Gesellschafter zu bündeln. Wenn Haftungsfragen nur eine untergeordnete Rolle spielen, ist sie oft das Mittel der Wahl. So gibt es viele vermögensverwaltende und grundbesitzverwaltende GbRs, gerade in Form von Familiengesellschaften. 

So beliebt die GbR ist, so schwierig ist allerdings manchmal ihre Handhabung in der Notarpraxis. Probleme stellen sich z.B. regelmäßig, wenn ein Gesellschafter verstirbt. Wenn der Gesellschaftsvertrag keine anderweitige Regelung bereithält, wird die Gesellschaft durch den Tod eines Gesellschafters aufgelöst. Schon deswegen ist immer zu empfehlen: Keine vermögensverwaltende GbR ohne schriftlichen Gesellschaftsvertrag!

Notare sind darüber hinaus immer wieder mit schwierigen Fragen befasst, wenn sich der Gesellschafterbestand einer GbR verändert und die Gesellschaft Grundbesitz hat. Dann muss die Veränderung im Grundbuch nachvollzogen werden. Die Grundbuchämter sind nicht immer einheitlich mit den Anforderungen, die erfüllt werden müssen, damit die Änderung auch eingetragen werden.

Einen heiklen Fall hatte das Kammergericht Berlin zu entscheiden: Ein Gesellschafter war verstorben. Die Gesellschafter der GbR beantragten, den verstorbenen Gesellschafter im Grundbuch zu löschen und statt seiner seine Erben im Grundbuch einzutragen. Die Gesellschafter und die Erben legten hierzu eine notariell beglaubigte Bewilligung aller Beteiligten vor. Die Erben wiesen ihre Erbenstellung darüber hinaus „in der Form des § 35 Grundbuchordnung nach“ (also mittels Erbschein oder notariellen Testaments).

Das Kammergericht hielt dies für ausreichend und ordnete die erforderliche Grundbuchberichtigung an. Das Kammergericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Gesellschafter und die Erben die enzigen Personen seien, auf die der Gesellschaftsanteil nach dem Tod des bisherigen Gesellschafters nach § 727 BGB übergegangen sein kann. Dabei war für das Kammergericht unerheblich, ob es in einem (nicht vorliegenden) Gesellschaftsvertrag vielleicht eine Eintrittsklausel für einen Dritten geben könnte. Die Begründung des Kammergerichts überzeugt: Solch ein Risiko besteht bei Rechten, die außerhalb des Grundbuchs übertragen werden können, immer. Das Grundbuchamt kann dieses Risiko ohnehin nicht ausschließen.

Diese theoretisch anmutende Entscheidung ist für die notarielle Praxis ein wichtiger Schritt, um den Umgang mit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverkehr zu erleichtern. Sie geht in die richtige Richtung und stellt sich glücklicherweise gegen eine anderslautende, aus meiner Sicht unrichtige Entscheidung des Oberlandesgerichts München (FGPrax 2015, 57). Es ist zu hoffen, dass sich diese Ansicht auch in weiteren Gerichtsentscheidungen durchsetzt.

Hinweise für die Praxis aus Notarsicht

Es ist immer zu empfehlen, dass der Gesellschaftsvertrag einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts schriftlich abgefasst wird. Sobald eine GbR Grundbesitz hält, ist dringend anzuraten, die Unterschriften aller Gesellschafter unter den Gesellschaftsvertrag notariell zu beglaubigen, damit der Gesellschaftsvertrag auch dem Grundbuchamt vorgelegt werden kann. Die Notarkosten für die reine Unterschriftsbeglaubigung sind regelmäßig überschaubar und betragen höchstens EUR 70,00 (zzgl. USt. und Schreibauslagen) für die Beglaubigung.

Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften bürgerlichen Rechts, insbesondere Grundbesitz-GbRs, ist die notarielle Beratung bei der Abfassung des Vertrages regelmäßig sinnvoll. Für die Beratung und Beurkundung des Gesellschaftsvertrages fallen dann allerdings zusätzliche Kosten an.

Die genannte Entscheidung des Kammergerichts ist abrufbar auf der Webseite des Deutschen Notarinstituts. Über den Immobilienkauf in GbR informiert diese Mitteilung der Bundesnotarkammer.

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