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Grunderwerbsteuer: Späterer Bauvertrag kann nachträglich steuererhöhend wirken

Neues Urteil des Bundesfinanzhofs zum einheitlichen Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht. 

16. August 2017. Nicht nur der eigentliche notarielle Kaufvertrag über ein Grundstück kann Grunderwerbsteuer auslösen. Auch ein späterer, nach dem Notarkaufvertrag abgeschlossener Bauvertrag kann zu einer nachträglichen Erhöhung der Grunderwerbsteuer führen.

Im entschiedenen Fall hatte der Käufer zunächst nur das Grundstück vom Verkäufer (der Stadt) erworben. Der notarielle Kaufvertrag wurde auch von einem Bauunternehmen unterzeichnet. Im Vertrag wurde festgelegt, nach welchen architektonischen Plänen ein Reihenhaus auf dem Grundstück errichtet werden sollte. Der Käufer verpflichtete sich zur Bebauung auf der Grundlage der Pläne innerhalb von zwei Jahren.

Auf diesen Vertrag – den der Notar dem Finanzamt mitteilte – erhob die Finanzverwaltung Grunderwerbsteuer, die es auf der Grundlage des Kaufpreises für das Grundstück berechnete.

Zwei Monate nach dem Notartermin schloss der Käufer des Grundstücks mit dem am Notarvertrag bereits beteiligten Bauunternehmen einen Bauvertrag, der die Bebauung des Grundstücks mit einem Reihenhaus zum Gegenstand hatte. Die Bebauung sollte auf Basis der Pläne erfolgen, die im notariell beurkundeten Kaufvertrag mit der Stadt vereinbart worden waren.

Die Finanzverwaltung änderte den Ursprungsbescheid nun ab und erhob die Grunderwerbsteuer auch auf den Wert des Bauvertrages. Die Grunderwerbsteuer erhöhte sich dadurch um mehr als das Fünffache. Hiergegen wandte sich der Käufer mit seiner Klage, die ihn bis von den Bundesfinanzhof führte.

Der Bundesfinanzhof urteilte, dass das Finanzamt die Grunderwerbsteuer zu Recht nachträglich erhöht habe. Wenn sich aus dem notariellen Grundstückskaufvertrag oder seinem objektiv sachlichen Zusammenhang ergebe, dass der Käufer ein Grundstück letztlich im bebauten Zustand erwerbe, beziehe sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf einen einheitlichen Erwerbsgegenstand. Bemessungsgrundlage für die Steuerfestsetzung seien dann nicht nur der Wert des Grundstückes, sondern auch die sich aus dem Bauvertrag ergebenden Baukosten. So liege der Fall hier, auch wenn das Grundstück zunächst im unbebauten Zustand den Eigentümer gewechselt habe. Der Käufer wurde im Notarkaufvertrag schon derart an das „Ob“ und „Wie“ der Bebauung gebunden, dass ein einheitlicher Erwerbsgegenstand vorgelegen habe.

Die Finanzverwaltung sei daher auch berechtigt gewesen, die nach dem Notarvertrag erfolgte ursprüngliche Steuerfestsetzung aufzuheben. Erst mit Abschluss des Bauvertrages habe festgestanden, dass im Ergebnis ein bebautes Grundstück Kaufgegenstand war. Damit stand auch die tatsächlich festzusetzende, höhere Grunderwerbsteuer erst danach fest. Daher war die ursprüngliche Steuerfestsetzung abzuändern.

Das Urteil des Bundesfinanzhofs kann unter diesem Link eingesehen werden, die Pressemitteilung des Bundesfinanzhofs finden Sie unter diesem Link.

Die zivilrechtliche Wirksamkeit des ursprünglichen, notariellen Kaufvertrages wurde in der Entscheidung des Bundesfinanzhofs nicht thematisiert. Die Angaben im Sachverhalt genügen nicht, um festzustellen, ob ein Verstoß gegen das sog. Koppelungsverbot vorgelegen hat. Danach können Verträge u.a. unwirksam sein, wenn sich der Käufer eines Grundstücks verpflichtet, bei der Ausführung eines Baus die Leistung eines bestimmten Architekten in Anspruch zu nehmen (weitere Einzelheiten hierzu bei Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rdnr. 3202).

Weiterführende Hinweise

Notare sind keine Steuerberater. Dieser Blog kann die Beratung im Einzelfall durch einen Steuerberater daher keinesfalls ersetzen. Weitere unverbindliche, einführende Hinweise zur Grunderwerbsteuer können Sie den folgenden Blogbeiträgen entnehmen:

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