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Wann führt eine Bauverpflichtung im Notarkaufvertrag zur Erhöhung der Grunderwerbsteuer?

Entscheidung des Bundesfinanzhofs vom 06. Juli 2016 (II R 5/15), DStRE 2016, 1330. 

13. November 2016. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist meist schnell berechnet: Sie beträgt (in NRW) derzeit 6,5 % des Kaufpreises, der im notariellen Kaufvertrag vereinbart ist. Die Höhe der Grunderwerbsteuer orientiert sich am Wert des verkauften Grundstücks. Im Einzelfall kann die Grunderwerbsteuer aber insbesondere dann höher ausfallen, wenn auf dem Grundstück ein Gebäude errichtet werden soll.

So steht etwa fest, dass beim sogenannten Bauträgervertrag, in dem der Käufer nicht nur das Grundstück, sondern auch ein noch zu errichtendes Gebäude erwirbt, die Grunderwerbsteuer aus dem Gesamtkaufpreis (für Grundstück und Gebäude) errechnet wird. Dies gilt in aller Regel unabhängig davon, ob nur ein notarieller Kaufvertrag über Grundstück und Gebäude geschlossen wird oder ob zwei Verträge geschlossen werden (die dann natürlich auch beide beurkundungspflichtig sind). Die Finanzverwaltung betrachtet dann – unabhängig von der Vertragsgestaltung des Notars – Grundstück und Gebäude als „einheitlichen Erwerbsgegenstand“, der in voller Höhe der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Der Bundesfinanzhof hatte nun einen Fall zu entscheiden, der etwas anders lag als der übliche Bauträgerkaufvertrag. In dem notariellen Kaufvertrag hatten sich die Käufer verpflichtet, auf dem Kaufgrundstück ein Gebäude zu errichten, das im Einklang mit einem vom Verkäufer genehmigten Bauvorschlag stand. Später schlossen die Käufer mit einer von ihnen ausgewählten Baufirma einen (nicht notariell beurkundeten) Bauerrichtungsvertrag. Die Grunderwerbsteuerstelle des Finanzamts nahm dann an, dass nach den Grundsätzen über den „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ der Grundbesitz im bebauten Zustand Gegenstand der Besteuerung sei und bezog die Bauerrichtungskosten anteilig in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ein. Hiergegen wehrten sich die Käufer.

Der Bundesfinanzhof gab nun den Käufern recht. Er stellte fest, dass ein beim Abschluss des notariellen Kaufvertrags unbebautes Grundstück nur dann als einheitlicher Erwerbsgegenstand bewertet werden könne, wenn der Veräußerer oder ein zur Veräußererseite gehörender Dritter zur Gebäudeerrichtung verpflichtet ist. Eine im Grundstückskaufvertrag übernommene zivilrechtliche Bauverpflichtung des Erwerbers reiche hierzu nicht aus, wenn dem keine entsprechende Verpflichtung des Veräußerers gegenüberstehe. Wörtlich führte der Bundesfinanzhof aus:

„Fehlt es an einer Herstellungsverpflichtung der Veräußererseite, unterliegt eine etwaige vom Erwerber geschuldete Vergütung für Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem vom Erwerber selbst herzustellenden Gebäude, die Lieferung beweglicher Gegenstände (z.B. Baumaterialien) oder die Bereitstellung von Planungsunterlagen nicht der Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch dann, wenn die Veräußererseite das Grundstück sowie die sonstigen Dienst – und Sachleistungen einheitlich angeboten hat.“

Für die Vertragspraxis der Notare bedeutet diese Entscheidung keine wesentliche Änderung. Der Bundesfinanzhof hat die Grundsätze zum „einheitlichen Erwerbsgegenstand“ nicht verändert. So bleibt beim Bauträgervertrag zweifelsfrei weiterhin nicht nur das Grundstück, sondern auch der zu errichtenden Bau Gegenstand der Grunderwerbsteuer. Dies kann der Notar nicht durch eine bestimmte Vertragsgestaltung verhindern.

Weiterführende Hinweise zur Grunderwerbsteuer finden sich auf der Webseite des Finanzamts. Das Finanzamt in Wuppertal-Elberfeld befindet sich in der Kasinostraße 12 (42103 Wuppertal), das Finanzamt Wuppertal-Barmen in der Straße Unterdörnen 96 (42283 Wuppertal).

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